民泊運用の180日制限とは？日数管理と売上最大化の考え方COLUMN

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民泊新法（住宅宿泊事業）で運用する場合、必ず理解しておきたいのが「180日制限」です。
ここを曖昧なまま走ると、予約を止めるタイミングを誤って売上が落ちたり、届出住宅の運用として不適切な状態になったりします。

この記事では、日数の数え方・管理のコツ・よくある落とし穴、そして 180日でも売上を最大化する設計を実務目線でまとめます。

1) 180日制限の結論：いつからいつまで？どう数える？

180日制限は「カレンダー年（1～12月）」ではありません。
毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までを「1年間」として、その期間に宿泊させる日数が180日を超えない必要があります。

さらに「1日」の定義も独特で、正午から翌日の正午までが1日です。
そして、この時間より短く宿泊させた場合でも1日として数える扱いになります。
民泊制度ポータルのFAQでは、実務上「1泊を1日としてカウント」すると整理されています。

重要：日数は「届出住宅ごと」にカウント

日数は「あなた（事業者）ごと」ではなく、届出住宅ごとに算定します。
つまり、途中で運営者が変わっても、その年度の宿泊日数は通算される扱いです。

2) 180日を超えないための日数管理の基本設計

管理のコツは「残り日数」を見える化すること。

180日運用で一番の失敗は、「忙しい月に予約を入れすぎて、後半で“止めるしかない”」「逆に怖くて早めに止めて、日数が余る」このどちらかです。

おすすめの管理はシンプルでOK

• 年度（4/1正午～翌4/1正午）で、受入日数を累計する
• 予約が入った瞬間に 「確定日数」 に加算する（仮予約は別枠）
• 「残り日数」が 30日/15日/5日を切ったら自動でアラート

予約チャネルが複数（Airbnb＋Booking＋自社など）の場合、二重計上や見落としが起きやすいので、最終的な“日数の台帳”は1つに統一するのが安全です。

定期報告とセットで考える

住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに、2か月ごとの定期報告が必要です（2月・4月・6月・8月・10月・12月の15日までに前2か月分）。
日数管理は、この定期報告のサイクルに合わせると、漏れやズレが起きにくくなります。

3) 180日制限で“よくあるミス”5つ

4/1の正午基準を忘れる

「4月から新年度」だと分かっていても、正午基準を意識せず、境界日の扱いでズレることがある。

日数は“物件ごと”なのを忘れる

運営者変更や名義変更が入っても、届出住宅としての累計が動く点が盲点。

自治体条例の上乗せを未確認

180日“以内”でも、自治体の条例で区域・期間に追加制限がある場合があります（つまり実質、180日より少ないことも）。

ハイシーズンに寄せすぎて、稼働が偏る

売上は良くても、近隣苦情や清掃体制が崩れてレビューが下がり、結果的に次年度の単価が下がる。

「日数が余った」問題

180日運用は“上限まで使って初めて”収支が安定しやすいモデル。余ると固定費だけが重くなる。

4) 売上最大化の考え方：180日＝「限られた枠を高単価で売る」

180日制限は、言い換えると「年間で最大180泊ぶんの在庫しかない」ビジネスです。だから戦略はシンプルで、

1. 高単価を取りやすい日程に日数を寄せる
2. 清掃・トラブルの発生を減らし、実質稼働ロスを減らす
3. 滞在の価値（体験・快適性）を上げて単価を上げる

この3つが本質です。

(1) 目標売上から「必要な平均単価」を逆算する

ざっくり計算でOKです。
年間売上目標 ÷ 180日 ＝ 1日あたり必要売上

例）年間売上 540万円を狙うなら540万円 ÷ 180日 ＝ 3万円/日

ここに清掃費（ゲスト負担にするか）やプラットフォーム手数料、稼働ロスを織り込んで、必要ADR（1泊単価）を決めます。
「単価を上げる施策」をやるほど、180日でも成立しやすくなります。

(2) 180日運用は「ミニマム2泊」設計が強い

1泊客を増やすほど、清掃回数が増え、鍵対応・メッセージ対応・トラブル対応が増えます。
すると、同じ180日でも運用負荷が跳ね上がります。

• 週末・連休：2～3泊ミニマム
• 平日：1泊可（ただし条件付き）
• もしくは全日2泊にして、繁忙期は3泊に寄せる

これだけで、清掃コストと近隣リスクが下がり、レビューが安定して単価を上げやすくなります。

(3)“ハイシーズンに日数を確保”するためのブロック戦略

180日の在庫は、売れやすい日から埋まります。だからこそ「先に GW・夏休み・年末年始・大型連休を抑える」「その後で平日を埋める」が基本です。
予約を早く取りすぎて、単価の低い日程で埋まると、後から単価を上げられません。
先に高単価期間の枠を確保 → 余り枠を埋めるが鉄則。

(4) 追加売上は「日数を使わずに」作る

180日では“泊数”が増やせません。なので売上最大化は、泊数以外の単価要因を増やします。

• レイトチェックアウト（条件付き）
• アーリーチェックイン（清掃の都合がつく日だけ）
• 駐車場・送迎（可能なら）
• ベビー用品、ワーク環境（高速Wi-Fi、モニター）
• 地域体験（提携があるなら紹介料・送客）

日数を消費せずに客単価を上げられるので、180日モデルと相性が良いです。

5) 180日制限が厳しいなら、次の選択肢も検討する

「もっと回したい」「180日だと固定費が重い」という場合、制度選択がズレている可能性があります。

住宅宿泊事業は “180日以内” が前提。
180日を超える運用をしたいなら、旅館業の許可など別制度を検討すべき、という自治体案内もあります。

物件と地域、運用形態によって最適解が変わるので、収支と手間を見て「最初から旅館業」の方が楽なケースもあります。

まとめ：180日は“制限”ではなく「設計次第で強いモデル」

180日制限は、無計画だと“中途半端に止まる”だけですが、設計すれば強いです。

• 日数の定義（4/1正午～翌4/1正午、正午～正午で1日）を理解する
• 届出住宅ごとの累計で管理し、定期報告と連動させる
• 高単価日程を優先し、ミニマム泊数＋追加価値で客単価を上げる